成功買樓固然是開心事，不過搬入安樂窩前，必要先進行一連串的收樓程序和驗樓程序。或許大家不知道，二手樓和新樓的收樓程序、驗樓步驟和驗樓注意事項都不盡相同，特別是驗樓過後，處理收樓程序差別甚大！想知道收樓當日詳細驗樓清單？收樓驗樓要準備和注意甚麼？立即閱讀下文！
【收樓攻略】新樓二手樓收樓程序｜附詳細驗樓清單2024
更新於2024年06月28日
【收樓攻略】新樓二手樓收樓程序｜附詳細驗樓清單2024
二手樓收樓程序及流程
如果已經選好符合自己心水的二手樓單位，就可以着手處理交易和驗樓事宜，以下就是二手樓收樓程序：
1）議價
無論是二手居屋或私樓，選好符合自己心水的單位後，就要查詢單位的市價，以評估賣家的價格是否合理。如果覺得有調整的空間，買家可以和賣家議價，直到訂出雙方能接受的預算後，就可以着手準備「臨時買賣合約」。
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醒目的二手樓買家如果想保障自己，在睇樓及議價階段可盡量詳細紀錄單位「現狀」，並拍照紀錄，將單位的細節寫進臨時買賣合約，因為二手樓收樓後的所有單位維修責任都在買家上！
2）簽訂「臨時買賣合約」
買家如需要按揭單位，需要在簽訂「臨時買賣合約」前與銀行相討相關事宜和確定細節，委託銀行名單上的律師樓（俗稱「On List律師樓」）簽訂「臨時買賣合約」和支付「細訂」，合約上要訂明用誰的名義購買，以及單位的成交期。
3）辦理銀行按揭及簽署正式合約
買家可以用「臨時買賣合約」正式辦理銀行按揭。買賣雙方亦要在簽署「臨時買賣合約」約2星期後簽署「正式買賣合約」和支付「大訂」。
4）收樓前驗樓／「交吉」前驗樓
簽署合約後，買家可安排驗樓兩次，第一次的目的是供銀行估算價值，第二次是安排正式「交吉」之前，確認單位是否已經準備「交吉」，以及與合約內容是否一致。
5）正式交吉
確認單位的狀況，以及律師樓完成交易手續之後，雙方就可以安排交樓了。
單位交吉前，需要吉屋清潔服務？按連結即時預約。
6）辦理登記手續
買家按照約定日期及時間到交樓處，辦理住客登記手續，領取鎖匙、驗樓表格、樓宇說明書等不同文件。
7）點收單位物品
有關職員會與買家一同前往單位點算物品，例如單位附有的電器，若有遺漏和故障，可即時向職員提出。
8）入伙前驗樓
為了可以鉅細無遺確認單位各個角落有沒有紕漏，建議事前預約驗樓師檢查單位，例如檢查去水位、冷氣機、窗戶等是否有漏水、去不到水等問題。
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買二手樓驗樓步驟非常重要，如遇「化妝樓」，即賣家賣樓前以簡單裝修掩飾內部問題和瑕疵，例如滲漏、假電掣、暗喉漏水問題。如驗樓發現單位問題，價錢就可以再商議，因為日後維修成本均由買家負責。
經過千辛萬苦，終於能夠上車。為了能夠住得安心，收樓程序絕不能疏忽！
二手樓收樓前驗樓注意事項
二手樓收樓注意（一）：單位維修費用由買家負責
值得留意的是，二手樓是「現狀買入」，所以單位出現什麼問題，例如漏水、牆身剝落、任何損壞等，其維修費用都是由買家處理，與新樓不同。
* Toby 建議買家在簽合約前仔細驗樓，以防遇到暗藏漏水、損毀等問題的「化妝樓」，日後就可愛需要支付額外維修費。
二手樓收樓注意（二）：留意單位是否已經準備「交吉」
不少二手樓交易時，會因為單位「未交吉」，導致交易告吹。若交樓前，單位仍然留下原業主的個人財物，而該財物能阻礙物業擁有權（即是可顯示該單位仍有個人用途的意圖），法庭可以判斷該單位為「未交吉」，買家可以要求「踢契」，而賣家也需要退回訂金。
因此，為保障雙方的利益，收樓時記得要詳細檢查單位是否已經是處於「交吉」狀態，才能保障單位順利完成交易。
二手樓收樓注意（三）：列出「傢俬清單」
有些業主會表明留下傢俬電器給買家，但是到了正式交吉時，卻發現沒有留下指定傢俬電器，或者無法正常使用，屆時買家難免一肚氣。因此，在簽訂合約時，還要再簽一份「傢俬清單」，清單上最好要列明傢俬電器的型號、類型、使用狀況等，驗樓時也要留意傢俬電器是否齊備，以及在驗樓時要拍照為證。
二手樓收樓注意（四）：驗樓期間如有問題
二手樓和一手新樓收樓程序不同之處在於，二手樓收樓驗樓期間，即使發現單位有紕漏，買家仍要自行負責維修費用。因此最好在議價階段就要檢查清楚；話雖如此，如二手樓驗樓期間發現有問題，亦應馬上告知負責律師尋求法律協助，同時聯絡相關地產代理！（下文會有詳細驗樓清單！）
至於新盤收樓程序又有什麼不同？樓花收樓有什麼需要準備？即看下文：新盤收樓程序：樓花收樓準備清單！
一手樓收樓程序
1）留意新樓預計關鍵日期
售樓書上會列明「預計關鍵日期」，即業主的入伙預計日期。不過發展商或因不同原因，導致未能在「預計關鍵日期」準時交樓。因此，業主應將搬遷和裝修日程安排得寬鬆一點，避免日程安排得太緊密，導致未能如期搬遷，招致額外損失。
2）獲發展商通知收樓
當樓宇建築完成後，屋宇署會到場檢查樓宇是否符合《建築物條例》，若符合規格，屋宇處便會發出俗稱「入伙紙」的佔用許可證，之後發展商便會透過律師通知業主收樓。
3）於指定日期到新樓盤收樓（帶同收樓信）
業主會透過律師收到「收樓信」，業主在收到發展商通知後，可在正式收樓前預約發展商的售樓部，預約收樓日期和時間，以便收樓部職員安排當日交收事宜。一般而言，接到「收樓信」後約兩星期便能正式收樓。
聯絡發展商收樓部商討收樓事宜後，可相約合適的時間到達新樓盤收樓，收樓當日亦要攜帶收樓信到場。
4）新樓收樓前準備核對售樓書
售樓書列明購買單位的尺寸、結構、位置等，為了確認單位是否與售樓書描述內容一致，業主收樓當日應攜同售樓書核對。
5）一手樓收樓當日安排驗樓師檢查
與購買二手樓不同的是，新樓如有任何紕漏，業主可要求發展商執漏維修後才正式交樓。問題不算複雜的話，約一至兩個星期後可以正式入伙。如想入伙後住得安心又放心，最好安排驗樓師在收樓當日仔細檢查單位大小角落。
近年不少樓盤被驗樓師批評裝修瑕疵甚多，其中一種最常出現問題是磁磚空鼓——即我們常說的「空心磚」。究竟為何會出現空心磚？空心磚會造成甚麼影響？我們該如何補救？你或許有興趣閱讀：【空心磚】兩大補救方法 防入冬凍到「爆磚」
新樓收樓注意事項
1）新樓問題由發展商負責執漏
現時很多發展商都會為新盤提供執漏，一手樓買家在簽發「入伙紙」後，可以帶同驗樓師到新樓單位中檢驗。與二手樓不同的是，在在驗樓期內進行驗樓時，如發現新樓單位有問題，可立刻向發展商反映問題並執漏，買家可以於完成後再次驗收。
2）再三詢問入伙日期
因發展商有可能因天災、社會或其他情況而延遲落成時間。如買家不想在預算入伙日期時有空窗期（遷出舊單位但新單位未落成），請在落成前一段時間詢問一下發展商的進度，以好好準備搬屋事項。
3）新樓入伙前登記水電煤
入伙前請事先申請登記水電煤，在入伙當日時就能輕鬆入住！
如果想自己驗樓有什麼注意事項？即看下文完整詳細驗樓清單，以及十大驗樓工具！
詳細驗樓清單：驗樓注意事項及10大驗樓工具
10大驗樓工具
1. 售樓書：驗樓時按售樓書逐一核對實際樓宇間隔、用料、附送物件
2. 驗樓Checklist：事前整理驗樓清單，以確保無遺漏檢驗位置
3. 相機：驗樓時以文字、相片、攝錄機詳細記錄真實狀況
4. 梯子：檢查天花、假天花
5. 平水尺：驗查地台、窗台、牆、門窗等位置是否水平或垂直
6. 拉尺：量度實際尺寸
7. 金屬棒：輕敲牆身可以檢測到隱藏批盪、牆身滲水問題
8. 水桶：用作裝水倒在廁所、廚房等的地台及去水位，測試去水情況
9. 電筒：檢驗玻璃，或在光線較暗的位置提供照明
10. 附通電顯示燈的電插頭：測試電掣是否能正常操作
驗樓清單重點（文末附詳細驗樓清單）
1）檢查單位結構：空心磚、驗窗
驗樓時記得要留意單位的尺寸和結構是否和售樓書一致，也要檢查單位牆身或磁磚是否空心磚，有沒有裂痕，牆壁或地板表面是否平整等。同時你也需要驗窗驗門，注意窗門會否有罅，否則會漏風滲水，門罅過大更是安全隱憂！
2）檢查家具運作
這裡所指的家居運作，不止是指上述單位附送的家電是否正常運作，例如能否啟動冷氣機，還有單位裡的電掣、插頭能否通電，窗戶或大門能否暢順地開關，或者家中任何家具（梳化、床、櫃）是否穩固等。
3）檢查地腳線
地地腳線是牆壁與地面連接和過渡的部份，即一般家居在牆的底部有木材稍稍突出的部份，可以令牆壁與地板的連結更堅固。業主在驗樓時可以用捲尺量度地腳線是否平整，或用肉眼檢查木造地腳線是否有鼓起或發黑。如果發現地腳線鼓起或發黑，可以是因為窗台下滲水或浴室防水與去水問題，必須及早發現及解決。
4）檢查浴室企缸、露台、廚房斜水
企缸、廁房、露台等位置的地台的陂度十分重要，有一定程度的傾斜才可有效去水，此做法稱為「斜水」。斜水不足可導致水浸。
附詳細驗樓清單列表2024
驗樓位置 | 驗樓詳情 |
|---|---|
天花及牆⾝ | 1. 確保表面平滑﹑線平直﹑角線呈直⾓ 2. 燈安裝穩固﹑油漆勻稱﹑無⽔漬或裂紋 |
地台 | 1. 確保表面及腳線均平滑﹑檢查與腳線牆身及接⼝情況 2. 顏⾊勻稱﹑無刮花或罅隙 |
門 | 1. 確保門鎖﹑關⾨器﹑防盜鏈﹑防盜眼一切正常 2. ⾨鈴﹑⾨⾝﹑⾨框﹑⾨底座⾨鉸沒損壞 3. 封⼝線﹑防煙條正常 4. 顏⾊勻稱﹑無刮花；⾨罅合理 |
窗 | 1. 確保窗沒損壞：包括玻璃﹑玻璃線﹑窗框﹑玻璃膠﹑外牆防⽔膠﹑去⽔孔﹑⼿抽﹑鎖﹑鉸一切正常 2. 關窗時能否緊合 |
窗台 | 1. 窗台板⾯及板⾓無崩花 2. 窗台板底批盪平滑不起粉﹑接⼝⼯整 |
廚房 | 1. 地台有造防⽔﹑斜⽔⾜夠 2. 磁磚切⼝平直﹑掃⼝顏色勻稱﹑無崩花 3. ⼯作台邊⼯整﹑台底平滑﹑台⾯無崩花 4. 鋅盆狀況正常：⽔⿓頭運作﹑去⽔順暢有隔氣﹑有膠塞﹑接⼝平滑﹑來去⽔喉無漏⽔﹑鋅盆邊有造防⽔ 5. 廚櫃狀況正常：⾨對稱順暢﹑層板無彎曲及托孔工整﹑有⼿抽﹑門鉸順暢﹑櫃腳有造防⽔﹑與地台之間⼯整 6. ⽔掣﹑電掣箱﹑煤氣掣及原裝電器運作正常 |
浴室 | 1. 地台有造防⽔﹑斜⽔⾜夠 2. 磁磚切⼝平直﹑掃⼝顏色勻稱﹑無崩花 3. 鏡無崩花或裂痕 4. 坐廁及廁板運作正常﹑無漏水廁腳防水﹑螺絲齊﹑水箱無崩花﹑沖水運作正常 5. 浴缸地台及腳邊防水工整﹑去水順暢﹑有閘水塞﹑有隔氣﹑有去水孔 6. 花灑設備正常﹑有簾架 7. 洗手盆狀況正常：無崩花﹑⽔⿓頭運作﹑去⽔順暢有隔氣﹑有膠塞﹑接⼝平滑﹑來去⽔喉無漏⽔﹑鋅盆邊有造防⽔ |
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