【新盤按揭及收樓貼士】收樓前要注意三大支出事項 管理費小數怕長計

留意售樓說明書

一手住宅物業銷售條例規定，售樓說明書必須提供項目符合批地文件中條件的關鍵日期以供買家參考，不過此日期有機會因應天氣、天災及社會情況等情況出現變動。

如擔心關鍵日期有變，臨近入伙時業主可以向發展商查詢進度，以避免出現遷出舊有單位，但仍未能入住新單位的「空窗期」。

建期付款要提前申請按揭

購買新盤時如果使用即供付款計劃，業主一早已申請按揭，但如果選用建築期付款計劃的業主，要預計在關鍵日期前至少3個月便要申請按揭。部份使用建築期付款的業主可以使用新按揭保險計劃。不過在旺市下按揭保險的批核需時，業主可提早向銀行查詢所需時間。

發展商需要從屋宇署取得「入伙紙」及地政總署的「滿意紙」後，才能正式安排收樓。入伙紙正式名稱為佔用許可證，當物業正式入伙前，屋宇署會派員檢查，如果確定單位適合居住，便會批出許可證。

滿意紙是指發展商根據批地要求，興建行人通道、天橋、公園等設施，完成相關建設後，地政總署便會發出滿意紙，之後發展商便可以透過律師樓向業主發出信件在指定時間收樓，一般情況下，業主接獲信件後兩星期內便要收樓及完成交易，屆時可與發展商溝通，安排交樓日期及時間。 

收樓後仔細驗樓及通知發展商執漏

收樓當日，業主會收到單位鎖匙、手冊、樓宇設施的說明書及驗樓表格，業主可以於即日或日後驗樓。業主可聘請驗樓師或自行驗樓，如發現有問題便在表格列明，發展商接獲資料後便會進行執漏，如果問題不大，執漏需時約數星期，之後便可正式入伙。現時有發展商已開拓手機程式，處理交樓及修繕工程安排。

收樓前要注意三大支出事項

當中差餉和地租一年可分四季預繳，每年差餉和地租的徵收率分別為應課差餉租值的5%及3%。新買家置業後，會需要在「最後繳款日期」或之前，繳交當相應的差餉及地租金額。由於差餉地租一年按季度，分4次預繳，因此金額會是按該季度餘下的日期比例去計算。至於每年的差餉及地租則政府決定，徵收率分別為應課差餉租值的5%及3%。如物業每季差餉為1,800元計算，該季度還餘下一個月，買家便要交上1,800/3=600元的差餉。值得一提的是，近年政府的財政預算案不時於一定上限內，豁免差餉及地租，業主可視乎情況準備資金作買樓開支。

管理費小數怕長計

至於最關鍵又較少人知的是，管業處/管理處會向業主收取不同費用，包括特別基金收費、會所營運按金、額外預繳管理費及清理廢料費用(泥頭費)等，金額為住宅單位的1個月到3個月管理費不等。因此比起二手樓，新樓雜費相對較多。按現時私樓管理費由每呎4元至5元不等計，一個實用300至400呎單位，一年涉及支出可達過萬元。

此外，不論買二手樓還是一手樓都要在買樓後支付水費及煤氣按金，合計起來亦約為1,000元左右。即使選擇無提供大型會所設施的單幢新盤，由於伙數少，每戶要攤分管理費亦變得高昂。以九龍區一個100多伙新項目，管理費卻每呎達5至6元，即一個實呎約300呎的單位，每月管理費約1,500至1,800元。

另外，部分售樓說明書中「公契摘要」中列明，普遍標明買家收樓時需要繳交3個月管理費按金。鑒於管理費水準在樓花期往往只能靠預估，因此業主們需要預備足夠的額外資金。需要提醒的是，管理費並非永遠不變，大多數情況下，會每年跟隨通脹及市價上漲，業主及住客均需留意管理費的調整程度。

物業管理費包含哪些項目？

物業管理費是按大廈公契規定業主每月必需繳付的費用，用於住宅日常的管理，主要包括：

1. 公共物業及配套設施的維護保養費用，包括外牆、樓梯、步行廊、升降梯（扶梯）、中央空調系統、消防系統、保安系統、電視音響系統、電話系統、配電器系統、給排水系統及其他機械、設備、機器裝置及設施的管理費用等。
2. 聘用管理人員的薪金，包括工資、津貼、福利、保險、服裝費用等。
3. 公用水電的支出，如公共照明、噴泉、草地淋水等。
4. 購買或租賃必需的機械及器材的支出。
5. 物業財產保險（火險、災害險等）及各種責任保險的支出。
6. 垃圾清理、水池清洗及消毒滅蟲的費用。
7. 清潔公共地方及幕牆、牆面的費用。
8. 公共區域植花、種草及其養護費用。
9. 更新儲備金，即物業配套設施的更新費用。
10. 聘請律師、會計師等專業人士的費用。
11. 節日裝飾的費用。
12. 管理者酬金。
13. 行政辦公支出，包括文具、辦公用品等雜項以及公共關係費用。
14. 公共電視接收系統及維護費用。

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