【租霸】租客唔交租點算好？7大租霸特徵、追討及收樓程序

7大租霸特徵

租霸特徵1：以有限公司名義簽租約

在香港成立公司程序簡單，如果租客以有限公司名義簽租約就要小心。租霸可能會利用空殼公司簽署租約，拖欠租金時只要申請清盤，而且即使業主向法庭追討，對方都無需直接為債務負上責任，而業主亦只能將單位收回及獲得部分賠償，但無法取回拖欠的租金，十分無保障。

租霸特徵2：拖欠租金

欠租是最常見的租霸特徵，如果經常拖欠租金超過一個月以上，甚至用盡方法都聯絡不上，或者對方一直迴避欠租問題，就好大機會是故意拖欠租金。

若果業主發現租客有欠租的情況，就要盡快處理。業主可以考慮主動發出律師信，並到土地審裁處申請收樓令，以免欠租金額一直累積下去。

租霸特徵3：對單位惡意破壞

租客偶爾弄花牆身不足為奇，但若果租客以噴漆塗鴉牆身，破壞傢俱電器，甚至令單位滿佈垃圾，出現蟲患惡臭，例如滿屋蟑螂、老鼠、跳蚤、螞蟻等，最後只能要業主出錢請清潔公司或滅蟲公司處理。

租霸特徵4：做出報復行為

當業主和租客發生矛盾，租霸會展開報復行動，常見的包括破壞單位大門或鐵閘，以電話騷擾業主，甚至出言恐嚇。

有業主曾經遇過有租客以膠水塞鎖匙孔，令業主最後要換鎖處理。更嚴重的個案是租客破壞大門後再報警誣捏業主恐嚇，試圖令業主惹上官非。

8大預防租霸方法

1. 簽約前留意對方背景

簽約前可以留意對方言行舉止，了解其工作背景、收入、家庭人員、對租借單位的期望、有否養寵物等。在睇樓時如果覺得對方性格古怪或者要求多多，就可以選擇不予出租。

2. 上網查租霸黑名單

假如已經打算向租客出租單位，業主可以在Facebook公開群組上查閱租霸黑名單，群組中有由大量業主編製成的租霸資料庫，但資料可能有遺漏或出錯，只可作參考用途。

3. 查閱對方個人資料

除此之外，業主可要求租客提供身份證、糧單、信貸報告，甚至過往的交租紀錄，以確認對方為人，及有足夠收入繳交租金。

4. 租約內容要保障雙方

在擬定租約時，不但要列明租金和起租日等基本資料，亦要詳細列明單位及傢俬現時的狀態、日後維修費用誰承擔等。如果允許，更可列明業主有權定期上門視察單位狀況的條款。口頭協議同樣要列明在租約上，這樣協議才有法律效力。

欠租收樓程序

租客唔交租可以點做？其實追租或者欠租收樓程序很簡單，只要租客欠租超過15日，業主就可以民事追討租金者申請收樓。以下是追討或收樓程序：

步驟一：確認租約有打釐印

為租約釐印可以保障業主。當發現租客欠租，業主需確認租約已打釐印，及已向差餉物業估價署呈交《新租出或重訂協議通知書》。如果沒有，業主可以補打釐印，但重則罰 10 倍釐印費，而補交表格則需支付附加費$310，兩者皆有就可以向土地審裁處或小額錢債審裁處作出申索。

步驟二：準備申索文件

當業主決定申請追討租金或收樓，審裁處一般會要求業主提供身份證、已打釐印的租約正本和副本、租約和業權的證明文件，及已填寫的《申請通知書》表格22和《致實際管有或居住者通知書》，並支付相關的費用。

步驟三：貼門口紙

業主需要在提交申請通知書的7日內向租戶提供相關副本，審裁處亦可代為送達。另外，業主需將《致實際管有或居住者通知書》的副本貼於單位門口長達3天。張貼3天後，業主就可向審裁處提交《送達確認書》表格30。而租客可於7日內選擇作出答辨，如果沒有提出反對，業主就可以申請無須審訊下進行判決。

步驟四：申請收樓令正式收樓

當審裁處批出判決書後，業主就可以申請《批準發出收樓令狀申請書》，即收樓令，費用是$182。有了收樓令，業主就可以要求執達執行收樓令，並支付執達吏按金和保安員費用按金。業主在成功收樓後，可以取回扣除執達吏和保安員的開支後的餘款。

執達吏上門

執達吏通常會在1至2星期內通知租客搬走，如7日後租客仍未遷出，就會發出《最後遷出通知》，當中會列明最後收樓日期。而在收樓當日，假如租客仍不願意遷出單位，甚至不開門，執達吏就會報警處理。

不過有一點業主要小心，在收樓後假如單位內仍有租客的物品，業主絕對不能擅自處理。業主應另行申請《扣押債務人財產令狀》，讓執達吏處理。

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