【賣樓懶人包】一次看清6大賣樓程序、費用和注意事項

6大賣樓程序

賣樓步驟一：放盤

業主賣樓可以選擇自行出售物業，又或者委託地產代理放盤，將物業換成一筆靈活資金。若是打算找地產代理放盤，就要緊記要找持牌的地產代理，並要跟代理簽訂《地產代理協議》。

協議中應列明協議有效期、佣金及繳付佣金的時間、委託形式是「非獨家代理」還是「獨家代理」，還有委託代理只代表你，還是同時代表你和置業人士。如果是後者，代理必須同時向雙方披露從另一方收取的佣金數目或比例。

想知道地產代理是否持牌，可以到地產代理監管局的網頁查核：http://www.eaa.org.hk/zh-hk/Licence-list

賣樓步驟二：讓買家視察物業

當業主開始放售物業後，有興趣的準買家會聯絡業主或代理，並要求視察物業。一般準買家除了了解該區環境，大廈本身狀況，和物業狀況之外，亦會檢查有沒有滲水等問題。

如果一切都合準買方心水，就會進入講價程序。如果你是選擇委託地產代理放盤，負責任的地產代理會盡量保持價格在合理範圍。

賣樓步驟三：簽署臨時買賣合約

當業主和準買家在物業的價格上達成共識，就可以簽訂臨時買賣合約並繳交臨時訂金，又稱「細訂」，一般是樓價的3-5%。

臨時買賣合約是指業主和買家傾好價錢後確立買賣的一份文件，具有法律約束力，合約會列明雙方同意的價格、成交日期、臨時訂金金額、加付訂金金額等。假如買定在簽署臨時買賣合約後反悔，業主有權沒收買家的訂金，即是「撻訂」，而買家亦要支付買賣雙方的經紀佣金。假如是賣家在簽署臨時買賣合約後反悔，賣家就要賠償買家的訂金，即是「賠訂」，並要支付買賣雙方的經紀佣金。

賣樓費用一覽

業主在賣樓時也有一些必要開支，以下是3個賣樓費用讓大家參考：

1）地產代理佣金

若果你賣樓是找地產代理放盤，就要預備賣樓佣金。一般佣金為成交價的1%。

2）賣樓律師費

在香港買賣物業，均需委託律師處理，因此賣樓需準備律師費，用於草擬買賣合約，樓契登記以及按揭契，律師費大約數千元至一萬元左右。此外，律師可能還會收取土地查冊費、贖契註冊費或補契費等，每項費用約在港幣數百元內。

3）賣樓印花稅和額外印花稅

2024年2月28日，政府取消印有樓市辣稅，包括額外印花稅。 不論是首置或非首置買家，只需支付從價印花稅即可。如果想計算印花稅，可使用稅務局的印花稅計算機。

4）罰息期手續費

如果該單位仍在進行銀行貸款，便要留意是否仍在罰息期。如果處於罰息期，想提早還清貸款，銀行會額外收取手續費，費用為按揭金額的某個百分比。

賣樓需支付利得稅？

《稅務條例》第14條規定，任何人士在香港經營行業、專業或業務從而獲得於香港產生或得自香港的所有利潤，除由出售資本資產所得的利潤外，均須課繳利得稅。

稅務局會因應買賣物業的背景、動機、財務安排、運作情況、交易的頻率以及持有物業時間的長短等，來判斷該買賣是否屬於投機活動。

如果稅局認為你賣樓交易屬投機活動，便需支付利得稅。

出租中的單位可以放售嗎？

先決定交吉與否

首先，業主需決定交吉出售還是將租約及單位一併轉讓。一般而言，交吉與否會大大影響成交價，如果不能交吉，除了不能即時入住外，亦會影響高成數按揭的申請。如果將租約及單位一併轉讓，新業主便需要繼續完成租約。

租約是生約還是死約？

如果想交吉，便要先了解租約是生約還是死約。如果是生約，業主便可要求租客在一個月後遷出。如果是死約，業主便需要向租客作賠償，才能交吉出售。

賣樓技巧：4個賣樓注意事項

賣樓技巧一：查閱近期成交價

若果不想叫價太高或者太低，業主在賣樓前應先查閱近期同區同類型的物業成交價。另外，業主亦可在銀行網站查閱銀行對物業的估價作參考。

賣樓技巧二：準備好業權契據

業主在賣樓前應準備好業權契據，若果無法提供，買家有權「踢契」取消成交並取回所有按金。

賣樓技巧三：為物業進行修補

假如不想被壓價，業主應在賣樓前做好物業修補。假如已獲屋宇署選定要參加強制驗樓計劃及強制驗窗計劃，就應準備及安排所需的訂明檢驗和訂明修葺工程。

賣樓技巧四：吉屋清潔

如果想賣個價錢，要在睇樓時給準買家一個好印象。賣家可以在安排買家睇樓前，為單位進行全屋清潔，收拾整齊屋內物品、棄置舊傢俬等，以提升買家對單位的好感。

想清潔每個窿窿罅罅？到Toby 找清潔服務吧！

Toby一站式平台提供清潔服務，服務人員會將地板、灶台、廁所和門窗等清潔得一乾二淨。簡易落單程序，最快3小時內會收到配對成功電郵通知，確認預約。然後服務人員會根據您的要求準時出現為您服務。

免費推薦裝修工程公司

Toby 為裝修專家和客戶提供配對平台，只要客戶說明裝修範圍、預算、特別要求等條件，Toby 專員會因應你的需求，為你提供專業裝修設計意見，並為你推薦多至 3 間專業裝修或設計的公司供你挑選，立即了解更多啦！